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土地糾紛處理辦法和勝訴案例!專業律師1次帶你看

作者 劉 宥榛
2024 年 12 月 9 日
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(一) 借名登記糾紛:

「借名登記」實務上並不少見,就法院認為借名登記是否合法、真正所有權人是誰的判斷標準,包括:不動產購買及貸款的資金由誰支付?原告主張的借名登記理由是否合理?不動產由誰實際管理處分?誰在繳納水電費、管理費?所有權狀在誰手上?借名者與被借名者的對話紀錄或協議等等,就各項不同因素綜合判斷誰才是真正所有權人。

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因此,若是法院認為某甲為真正所有權人,僅係借名登記在某乙名下,某乙即使是土地登記的所有權人,也不得擅自出賣該筆土地。惟若某丙事前毫不知情,某丙仍可合法取得該筆土地,某甲只能向某乙請求賠償。

(二)土地買賣糾紛:

某甲為了在山明水秀的鄉間興建別墅,向某乙買了上百坪土地興建房屋,某屋時再三確認該筆土地可以合法興建住宅,契約上亦有明確約定。

豈料,某甲於點交土地後才發現該筆土地是位於河川區之農地,依當地法律不得興建農舍,甚至發現土地裡埋有輻射性廢棄物,無法興建農舍及利用。

倘若甲乙交易時已有約定該筆土地是為了興建住宅,且除了契約外,也有對話紀錄彼此再三確實有此約定,則某乙未能交付符合約定條件的土地,甚至發現埋藏輻射性廢棄物,使該筆土地不得為通常之利用,構成「物之瑕疵擔保」,某甲得請求解除契約、減少價金或請求損害賠償。

(三)共有土地糾紛:

土地共有最常遇到共有人對於土地的處分、分割沒有共識,依法必須有二分之一以上人數且應有部分達二分之一,或應有部分達 三分之二,才可以賣掉土地。

因此,乙的持分只有三分之一,不可自行決定將土地賣給他人,但乙可以只將持分賣給他人,此時乙必須通知其他共有人其決定出售的條件、價格,而甲、丙可主張共有人的「優先承買權」,以相同條件優先購買乙手上的持分。

(四)土地遭占用:

某甲購買居住的公寓社區原有一片法定空地,舖有草皮、植樹,且與鄰近建物保持適當距離。但上個月一樓住戶未經其他住戶或區分所有權人會議的同意,擅自將法定空地圍起來,搭設棚架且放置私人家具,且將與鄰近建物的空間完全堵塞,透過管委會向該住戶反映都沒有回音,是否可以請求拆除?

建築依法應留設的法定空地,係為保留採光、日照、通風、消防逃生等目的而設置,未經多數住戶(過半數且持分過半數,或持分超過三分之二)同意,不得擅自占為己用。某甲為公寓所在土地之共有人之一,得單獨基於所有權人地位訴請一樓住戶拆除棚架、移除私人家具,並將土地返還全體共有人。

遇到土地糾紛時怎麼辦?這4大管道不能不知

協商:可先與對方私下協商,或是寄發存證信函、律師函,以相對和平方式解決問題,以免雙方耗費時間精力進行漫長的訴訟。

消保會、消保中心申訴:遇到租屋糾紛時可向行政院消費者保護會、各縣市政府消費者保護中心提出申訴,由消保會或消保中心協助處理,未獲處理亦可申請調解,若調解不成立,則可再提起訴訟。

訴訟:無論您是否已提出申訴或調解,均得自行向法院提起訴訟。部分房屋買賣、租賃爭議屬於法律明定必須先進行調解程序(例如:房屋租金、爭議金額在50萬元以下、),法院會先安排調解,調解不成再由法官審理。

調解委員會:各區公所均有設置調解委員會,您可向法院或調解委員會聲請調解,與對方試行調解,並由調解委員居中協調,協助雙方就解決方案達成共識。

完整文章&勝訴案例請至土地糾紛律師網站閱讀:
土地糾紛處理辦法和勝訴案例!專業律師1次帶你看



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Tags: 土地糾紛土地糾紛律師租屋糾紛
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